sar ghoflli-adlsancom

سرقفلی

 

آیا سرقفلی قابل مزایده و فروش به نفع محکوم له است؟

آیا امکان بازداشت سرقفلی و فروش آن از طریق مزایده مقدور است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه

بازداشت سرقفلی جهت استیفای طلب با توجه به ماده 62 اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1355 وزیر دادگستری با اصطلاحات بعدی بلااشکال است و مزایده و فروش آن با رضایت مالک یا در مواردی که مستاجر حق انتقال به غیر دارد فاقد منع قانونی است .

با توجه به ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی از حق سرقفلی به میزان محکوم به و هزینه های اجرایی بازداشت و فروخته می شود و برنده مزایده باید کلیه وجوه مبلغ فروش را تادیه کند و دایره اجرا پس از پرداخت محکوم به و کسر هزینه های اجرایی در صورتی که باقی مانده ای باشد آن را به محکوم علیه مسترد می کند.

نظریه شماره 7/7111 مورخ 13/11/1388

دستور تخلیه

دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری

دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری که قرارداد اجاره آنها در حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 میباشد .

شرایط اجاره نامه کتبی آنها با قانون فوق تطبیق میکند و تخلیه آنها در کمترین زمان ممکن در شوراهای حل اختلاف یا دادگاه امکان پذیر می باشد .

در این مورد دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری با تقدیم دادخواست به شواهای حل اختلاف توسط مالک صورت می گیرد .

شرط دستور تخلیه در ملک اجاره ای کتبی بودن قرارداد و پایان مدت قرارداد است

 اجاره

نکات مهم و ضروری در تنظیم قرارداد اجاره چیست؟

لزوم قید مدت در قرارداد اجاره

در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرارگیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیراینصورت برابر ماده 468 قانون مدنی قرارداد باطل است.

لزوم قید عدم حق اجاره به غیر

در هنگام تنظیم قرارداد در قرارداد منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد. اگرچنین شرطی در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیربرخوردار است.

نحوه پایان قرارداد اجاره

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود؛ بنابراین اگر مستاجر بعد از انقضای قرارداد، عین مستاجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرت المثل به مالک پرداخت کند.

عقد اجاره با فوت هریک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط درصورتی باطل می شود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد.

 در اینصورت با فوت او قرارداد باطل می شود، ضمن اینکه اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد نیز با فوت وی قرارداد اجاره باطل می شود.

عدم اهلیت ورشکسته مالی برای تنظیم قرارداد

شخص ورشکسته نمی تواند پس از صدور حکم توقف ، مالی را اجاره دهد یا مالی  را اجاره کند زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است.

قرارداد با دو شاهد و در دو نسخه تنظیم شود .

قراردادهای عادی اجاره باید به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود و نیز اینکه تاکید شده قرارداد حتما در دو نسخه تهیه شود.

gharardad-adlsan-com (1)

شرایط نوشتن قرارداد اجاره که مشکل قانونی نداشته باشد:

قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال  1376

{ کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری ، محل کسب وپیشه ، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن } که پس از مهر ماه 1376 ، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است. قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است . سایر قراردادها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می شود ، قرارداد عادی است.

 قراردادهای عادی صرفا در صورتی مشمول قانون سال 76 است که این شرایط را دارا باشد:

* مدت اجاره در آن قید شده باشد.

* در دو نسخه تنظیم شده باشد.

به امضای موجر، مستاجرو دو نفر شاهد رسیده باشد. *

 مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود:

 مخارجی که  برای (امکان استفاده) از مورد اجاره ضروری است با موجر است .

مخارجی که برای (استفاده بهتر) از مورد اجاره انجام می شود، برعهده مستاجر است.

طرفین و سمت آ نها :

مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن ها باید در قرارداد  ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف ، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود.

بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود. در صورتی که هریک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضاء می کنند حتما وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستاجره باشد و مالکیت منافع کافی است.

البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد .

 به عبارت دیگر مستاجر(که مالک منافع است) می تواند در صورتی که در قرارداد اجاره ، این حق از وی سلب نشده باشد ، مجددا مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

مورد اجاره و استفاده مورد نظر:

محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینک و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلا سکونت مستاجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.

مدت اجاره و مال الاجاره:

معمولا قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقررنشود، باید نقدا و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.

ضمانت اجرای تخلف از قرارداد:

تخلف از برخی شروط قرارداد ، برای طرف مقابل ، حق فسخ ایجاد می کند ولی این حق فسخ ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست.

شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هریک از طرفین ضمانت اجرایی همچون (وجه التزام) تعیین شود.

 وجه التزام چیست:

 مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد بای به طرف دیگر بپردازد. مثلا در صورتی که در موعد مقرر موجراز استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستاجر خودداری کند یا مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند ، اگرچه می توان از طریق مراجع قضایی ، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولا خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی شود .

 تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می دهد. 

 

پشتیبانی

تهران ، میدان رسالت ، خیابان سلمان طرقی ، پلاک 6 ، واحد 6

77446620 021

02122974857

09196488488

09125879123

09127333652

info@adlsan.com

ارتباط با مدیریت
درباره آینده نگر

قوانین آینده نگر